深圳佳兆业连平不胜，态势尚待调整

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　　一线城市仍将刚性上涨

　　国家统计局原局长、民生证券首席经济学家邱晓华11月26日表示，未来房地产市场将呈现分化局面，一线城市房价仍将刚性上涨。

　　邱晓华在兰格钢铁2016年会上称，房地产行业井喷的增长期已经结束，下一阶段可能是一个平稳增长期。

　　房地产行业未来差异化的发展将是此行业新的特点，邱晓华表示，未来房价高与低与以下三个因素息息相关，首先是人气，第二是活力，第三是环境、生态。从这样三个特点出发，不难得出结论：一线城市房价会继续保持刚性上涨态势，二三线的明星城市会继续保持相对好的态势，那些适于做文化旅游地产的地区，以及未来一部分农村，房价也会逐步地抬升。

　　国务院发展研究中心原副主任刘世锦认为，中国城市化进入了新的阶段，很重要一个特点就是城市的分化。在几个大都市，长三角，珠三角和京津冀，实际需求是在上升的。

　　尽管房地产行业目前处于降温阶段，但经济学家仍然认为，其增长依然会是必然。

　　当然，除了专家分析和预测外，也有经济学家从近段时间的房企拿地上做了分析。

　　资金挤出或进入股市 股市迎来一波上涨

　　在A股市场，越来越多的机构加入看多队伍。尽管A股市场全天调整，但这并不妨碍机构们对A股2017年的乐观预期。“明年，楼市资金将迁移至股市，看好二季度行情！”这不，券业老大——中信证券已发出了呐喊。

　　这种挤出效应导致泡沫大迁移，会影响包括A股在内的各类资产。

　　不过，中国社科院金融研究所研究员尹中立日前表示，楼市现在是回落过程，这利于股市。目前，股民持仓量为44%左右，上一轮股市见底时持仓率为39%。

　　全面自持的拿地逻辑

　　疯狂拿地的背后逻辑是什么？这相信也是大家都在思考的问题。目前的楼市处于降温阶段，为何房企们还在疯狂拿地呢？

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期对于土地市场走势，不一样的房企实际上存在不同的判断。

　　正方.拿地房企的逻辑。拿地房企更多是出于补库存的导向，同时加大对核心城市投资力度。但一些经济发展水平较高的三四线城市，也会在土地出让过程中出现高溢价，这体现部分房企“加码三四线”的战略导向。

　　反方.不拿地的房企。也分为资金充裕和资金并不充裕两类。资金充裕的房企，实际上和今年国家统计局公布的房企到位资金数据等较吻合，即有相对多的资金，这时买地产股比购地显然更划算，所以，近期加大持股力度的现象较多。而资金并不算多的房企，则更希望做轻资产或准房地产项目，比如商业零售业经营业务等。

　　房企在“面粉贵过面包”的情况下面临两种选择：不拿地没有后续业绩，股东、董事会、员工都会焦虑；而坚持溢价拿地，现在则算不过来土地账，其实是在对赌未来。

　　疯狂的拿地回顾

北京

　　尽管受让条件更加“苛刻”，但仍然无法阻挡房企在京首批4宗“限房价、竞地价”试点地块的拿地热情。连续两日内，包括万科、恒大、碧桂园、龙湖、融创、绿地、远洋等20多家知名房企到场参与围猎。

广州

　　11月22日，广州迎来了本年度最大规模的土拍大战，一次性推出10宗地块，吸引了超40多家开发商前来抢夺，一日吸金超204亿元。

　　4宗地块在现场竞价环节，都在极短的举牌时间内便触顶总价，随后转入自持商品住房面积竞拍，参与各个地块竞拍的房企不约而同地把投报自持比例提至100%。这意味着，未来这些地块建设的项目将不会对外出售，而是由开发商持有并对外出租。

　　继11月22日拍地盛宴揽金205亿后，11月25日广州再拍出8宗地块，迎来30多家房企争夺。2宗地块楼面单价再次突破4万元。前后两次拍地下来，广钢、白云区域土地市场已经进入4万元＋时代，番禺则进入3万元+时代。

武汉

　　11月22日，武汉迎来本月新政后的首场土拍，共有17宗地出让（15宗网上挂牌、2宗现场挂牌）。值得注意的是，本次土拍有11宗地块首次出现了“限定最高价”，均为住宅地块或商住混合地块。最高出让价格和起拍价相比，最高溢价率不超100%。

　　此外，还有上海、长沙等城市，也纷纷出现了限不住的拿地热。

　　分析师预测：房价反弹将在2017年下半年

　　出于对利润率的保护，房企往往偏爱在一二线城市拿地，而基于成本与战略诉求，也有不少公司倾向于在一二线城市周边的三四线城市拿地。

　　一名机构分析师指出，房企战略分化的依据是，一二线城市在未来5年将持续面临供应短缺。也有机构认为，“房企资金充裕、一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决、高地价”三大推动因素将支撑房地产在明年下半年重回上升趋势。

　　这就是吸引大部分年销售规模在200亿-300亿元的房企到一二线城市拿地的原因。

壹丨百万一年亏八万！

　　10月份以来，人民币对美元汇率持续走低。截至今天上午9:15，美元/人民币中间报价已经跌至6.9168。

　　也许你会问了，人民币贬值跟我有什么关系？就算破7，不也才跌了几毛钱吗？我们又不是搞经济的，需要这么一惊一乍的吗？

　　那好，我们算一笔账。

　　先从我们的日常生活开始算起，比如许多人都热衷的海淘。

　　随意以一款美国官网上的商品——一款标价324美元的化妆品为例：

　　根据今日汇率来算，这款化妆品在美国目前的售价为：

324×6.9168＝2241（人民币）

　　而一年前，2015年11月25日，美元兑人民币报价为6.3882。

　　一年前这件商品的价格为：

324×6.3882＝2069.8（人民币）

　　一年内，你就要多花171.2元钱，况且，现在的人民币还在贬值通道内，你心心念念的美国货，现在还在涨价。

　　我们再来看你的积蓄。假如你去年有100万元存款，那个时候如果把这些钱兑换成美元，你能拿到：

1000000÷6.3882＝156539.6（美元）

　　但是在今天，把同样的100万元兑换为美元，你只能拿到：

1000000÷6.9168＝144575.5（美元）

　　虽然你手上的钞票一张都没少，但是不知不觉中你的财产已经缩水了：

(156539.6-144575.5)×6.9168＝82753.3（人民币）

　　这个时候你也许会问了，我一不做海淘，二不投资海外资产，也没有子女在海外留学，这个贬值跟我又有什么关系呢？

　　在全球贸易化的今天，进口货物越来越多。虽然进口不是你直接掏钱，但是进货方需要更多的钱才能买到货，其中增加的成本当然是要普通消费者买单，小到水果百货，大到家装电器，贬值的影响渗透到你的方方面面。

　　对普通人来讲，可能感受不一定很直接，但如果从美元贬值背景下的人民币对港币来讲，人民币跌幅不小。有人算过，这一年下来，100万元人民币对港币已经贬值了10万元。

贰丨最大利空突袭航空、地产两大行业！

　　人民币对美元的汇率贬值，对于普通老百姓也仅是生活消费上的影响，但对于企业就不一样了，据不完全统计，人民币贬值对国内八成企业都有影响。

　　相关数据显示，2015年上市公司汇兑损失高达487亿元，其中航空业和房地产业是两大重灾区，分别损失179亿元及119亿元。

　　航空公司因购买飞机等存在大量美元负债，人民币贬值会不可避免的产生汇兑损失，导致财务费用增加，从而影响利润。与此同时，相关数据显示，东方航空和南方航空上半年的汇兑损失为13.6亿元和15.1亿元。

　　面对人民币汇率的下行压力，外债较多的房地产企业已经迫不及待地将手中剩余的美元债务清扫出去。原因很简单，如果不加速清理，随着未来人民币汇率的下行，这些债务将为企业进一步增添成本。

　　举个例子，上半年，碧桂园录得汇兑损失2.64亿元，龙湖汇兑损失2.53亿元，雅居乐因人民币贬值造成了约3.57亿元的汇兑损失。而这些触目惊心的数字，还是在去年人民币进入贬值周期，企业调整债务结构，减少损失后的结果。

　　所以，这段时间我们能不断看到背有美元债务的房企在提前加速还债，同时降低外币借款占比。

　　业内人士表示，汇率下跌将引发资金部分外流，进一步加剧房地产市场的资金缺口；另外，人民币贬值将使得商品相对价格升高，导致人民币购买力下降，这也会加剧房地产的销售压力。人民币汇率的下跌，在房地产市场供大于求阶段将使房地产价格回调幅度加深。

叁丨未来房价要降了？

　　对于买房人来说，有一种看似已成的事实：钱既然已经不值钱了，就把钱投到楼市里买房吧，等到汇率又开始上涨，那些流失的财富也就回来了，万一房价涨了，说不定还能捞一笔！

　　除了这样的市场逻辑，似乎还有另一个逻辑也可以说的通：既然人民币开始贬值，短时间内看不到反弹的趋势，房企为了抛美债，怎么说也得开始筹钱清扫了，那房企就势必会加大供应量，为了加速还清美债，是不是就会采取降价等销售措施？

　　而历史告诉我们，这样的逻辑是成立的。当年墨西哥比索贬值，房企借了很多美债，因要还债导致房价暴跌。

　　无独有偶，日前据深圳当地媒体报道，佳兆业城市广场已经开始推售特价房，该楼盘拿出了10套89平米单位做特价房上市销售，每套总价大约是450万左右，最低是417万元，最高是475万元，单价在每平方米4.6万至5.3万间。从中介处得到的销售信息是，该批特价房是开发商借双十一名义推出的特价房，购房优惠大约是两个99折再加一个98折，实际销售7套。

　　众所周知，推售特价房一般可以看成是房价开始调整的第一步，一旦掀开遮羞布，往后的日子就不会这么羞答答的了。

　　一周前的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，深圳新建商品房价格出现了下跌，这是北上广深四大一线城市中仅有你的一个，此举，是不是可以看做是深圳对于房价做出逐步调整迈出的第一步?

肆丨人民币或持续贬值...

　　那么这一阶段的人民币贬值要结束了吗？

　　不一定！

　　有人预计，今年底人民币对美元汇率可能将会逼近7.0关口，而明年人民币汇率破7是大概率事件，触及7.30关口的说法已经算是相对保守的。

　　因为影响人民币汇率贬值的主要的内、外部因素，如美联储加息、国内宏观经济、境内资本外流以及汇率贬值的市场预期等，在短期内并没有消失，有些因素甚至在一定程度上可能得以强化。

　　特朗普当选美国新一届总统后，其对内经济政策将注重减税和加强基础设施建设，支持美联储加息；对外则主张贸易保护主义，声称要对中国进口商品征收高额关税，并将中国列为汇率操纵国——上述因素将使得美元指数上升的动能依然存在。

　　另一方面，从境内资本流出看，银行结售汇数据显示，2016年一季度逆差1248亿美元，二、三季度逆差较一季度明显收窄，分别为490亿美元和696亿美元。

　　从银行代客涉外收付款数据看，前三个季度的逆差分别为1123亿、565亿和855亿美元。尽管银行结售汇和代客涉外收付汇出现了一些好的迹象，但并没有发生实质性的好转，资本外流压力依然较大。

　　所以，短期内，人民币汇率仍将处于贬值的区间内，贬值压力依然较大。

　　转载：凤凰房产

　　来源：新京报、21世纪经济报、每日经济新闻、南方财富网

　　地产识局（ID：dcshiju）；作者： 识局君

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